2018-12-05 第197回国会 衆議院 国土交通委員会 第6号
売却に当たって、二〇一六年五月三十一日に不動産鑑定評価書を山本鑑定士から受け取るまでに、一切不動産鑑定書を見ていない、鑑定評価額は知らなかったと言い切れますか、財務省。
売却に当たって、二〇一六年五月三十一日に不動産鑑定評価書を山本鑑定士から受け取るまでに、一切不動産鑑定書を見ていない、鑑定評価額は知らなかったと言い切れますか、財務省。
私は、この二つの不動産鑑定評価書をプロの不動産鑑定士の方に見ていただいて、検討いたしました。その方の所見でも、鑑定は野球のストライクゾーンのようなものだ、高目低目の違いはあっても、この二つはどちらもストライクゾーンは外していないというものでございました。
山本健爾鑑定士の名誉のために言っておきますが、山本鑑定士も、この五月三十一日に近畿財務局に提出した不動産鑑定評価書において、一億三千四百万円という意見価額を書き込んだのは、あくまで鑑定評価で決定した更地の価額九億五千六百万円から、依頼者が提示した地下埋設物撤去及び処理費用八億一千九百万円というものを仮に引けば意見価額になると付記意見を付しただけだと。
ところが、そのわずか五十日後の八月十日には、籠池氏は、株式会社財産プランニング研究所という不動産鑑定士から、鑑定評価額十三億円という不動産鑑定評価書を受け取った事実を私は独自につかみました。資料四と五がその鑑定評価書の一部であります。
○宮本（岳）委員 我々は、籠池氏が国有地買取りの直後にこの土地の不動産鑑定を依頼し、八月十日付で鑑定評価額十三億円の不動産鑑定評価書を受け取っていることを確認しております。ここにそれを持っております。
今ほど委員御指摘の点は、これは昨年二月から、この議論が始まったときから、当然のことながら、その二十七年一月十六日の不動産鑑定評価書ということも前提にして議論をされ、あるいはお答えもしてきたということでございますので、書換えというとんでもないことをしてしまった、大変申しわけないことをしてしまった、その前後においてこの議論が変わるというお話ではないだろうというふうに思ってございます。
財務省から提供された資料の中に、平成二十七年一月十六日付の不動産鑑定評価書がございます。この評価書の十七ページには、地下埋設物撤去費用として、推定埋設重量一万一千七百九十一・三トン、業者ヒアリングにより、地下埋設物除去費用一式七千万円というふうに査定したとの記述があります。
そうした状況の下で、様々な決裁文書、売払いといった御指摘でございましたが、そういったもの以外の様々な決裁文書の国会等への提出に当たりまして、決裁文書に含まれます不動産鑑定評価書あるいは契約書などいわゆる決裁文書を構成する重要な書類につきまして、順次、情報公開の非開示事由に該当するかどうかの作業を行っておりました。そういった中で、順次整ったものからお示しをしてきたところでございます。
二に書いてあるかないかだけを聞いているんです」と呼ぶ）先ほど申し上げたように、出せるもの、対象文書名で、例えば、不動産鑑定評価書、国有財産貸付合意書と、お出しできるものの文書名を並べた上で、その上で、その文書、お出しできるものの中でも不開示となる部分があれば、それを不開示としたという理由が出ているということでございます。
不動産鑑定評価書の中では、宅地として使うのであれば今ある地下埋設物は問題がない、だから評価額は約九億だと評価を下しているわけですね。宅地として使うんだったら校庭として使えるじゃないですか。だけれども、それでも理財局は、あるいは近畿財務局は、いやいや、もうこれは大変なことなんだといって八億値引いているわけですよ。八億値引いているんですよ。
四月二十二日に本件の鑑定依頼を受けてから五月三十一日に不動産鑑定評価書を出すまでの期間、近畿財務局や大阪航空局とやりとりをしながら鑑定評価額を出しております。 会計検査院、報告書八十ページの最後の行から八十一ページ五行目まで、何と書いてありますか。
現に、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書におきましては、地下埋設物の撤去費用については言及されるとともに意見価格として示されております。また、地盤に関する評価についてはボーリング調査の結果が言及され鑑定評価に反映されておりますが、その他の点については言及されておらないところでございます。
今委員が御指摘のこのパネルの文章でございますが、不動産鑑定評価書の一部でございます。ただ、この部分だけを抜き出されますと全体としての評価についての理解が少し異なるように思われますので、御説明申し上げます。 鑑定評価のところ、今ちょっとここにございますが、個別的要因についての想定上の条件という中のワンパラグラフがございまして、その中のほんの一部を今委員はそこで書かれてございます。
二〇一六年五月三十一日付けの売買契約時の不動産鑑定評価書があります。（資料提示）これ、一部を抜粋しましたけれども、ここに書いてありますのは、最有効使用である住宅分譲に係る事業採算性の観点からは地下埋設物を全て撤去することに合理性を見出し難く、正常価格の概念から逸脱すると考えられると、こうあるわけです。土地の鑑定評価上、合理性のない埋設物撤去を前提とした積算は正常価格としては認められないと。
検査しましたところ、かんぽの宿等の営業収益に比べて損益分岐点売上高が著しく高いものとなっていたり、国が周知宣伝施設の運営を委託したことにより生じた利益等が財団法人ゆうちょ財団に帰属することになっていたり、減損損失額の算定のため徴取した不動産鑑定評価書において鑑定評価の手法等が鑑定業者によって相違しているものなどが見受けられたりしました。
私は、ラフレさいたまの不動産鑑定評価書を見ましたが、ホテル業として評価していますよ、ホテル業として。ホテル業として評価してくれと依頼したんでしょう。
○山田委員 この債権の十分性を証する書面というのは、抵当証券法施行細則の二十一条ノ二に定められているわけでございますが、御案内のとおり、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書というものが現実にはほとんど充てられているわけでございます。
そしてその用地の交換につきましては、新白河及び宇都宮の用地の評価額を不動産鑑定評価書等の関係書類によりまして調査いたしましたわけでございますが、特に指摘するような事態は見受けられなかったわけでございます。
八十億八千百十五万余円、次に担保額が不足しておりますのに添え担保を徴することを怠っておりましたものが二十件、これに対します担保不足額二十二億五千百八十九万余円がございまして、譲渡施設に対する債権の保全が十分でないものが見受けられましたので、今後は譲渡施設の抵当権設定登記については所有権移転登記と同時にこれを行うように改め、また添え担保の確保につきましてはその目的のため譲渡契約の際に提出させる念書に登記簿謄本、不動産鑑定評価書等
○武部委員 私は、この売買契約書、さらには不動産鑑定評価書、こういうものを、あるいは所有権移転登記、これを全部ずっとしさいに検討してみました。してみましたが、やはり疑問は晴れないんです。あの当時なぜこういう会社が急遽つくられて、そうして矢つぎばやに三件の物件が、ほんとうにそれこそあっという間に転売をされておる。そうしてばく大な金額が日本ライクという会社の収入になっておる。